Прежде чем рассказать о том, что такое ИЖС с эскроу и как это позволит обезопасить строительство частного дома на участке гражданина, обратимся к терминологии и историческому аспекту этого вопроса.
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Это создание частных домов гражданами, подрядчиками или застройщиками на земельных участках.
Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором размещаются денежные средства заказчика до момента окончания строительства.
Договор подряда — это основной документ для заказчика во взаимоотношениях с подрядной организацией при строительстве дома.
В соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве эскроу счета успешно применяются как при строительстве многоквартирных домов (МКД) так и при строительстве малоэтажных жилых комплексов (МЖК). Строительство МЖК и МКД как правило происходит на участках, которые принадлежат застройщику, либо находятся в аренде до завершения строительства.
Основное преимущество счетов эскроу – это защита денежных средств граждан на этапе строительства так как ни заказчик, ни строительная компания не имеют к ним доступа, а значит не могут использовать их не по назначению. Важно отметить, что строительная компания осуществляет строительство либо за счет собственных денежных средств, либо за счет средств привлеченного банковского финансирования.
Строительство по договору подряда с использованием счетов эскроу
В первую очередь важно сказать, что такая схема взаимодействия между подрядчиком и заказчиком возможна в случае если строительство осуществляется на земельном участке, который находится в собственности заказчика или предоставлен гражданину Российской Федерации на праве аренды или безвозмездного пользования. В данном случае основными участниками процесса являются:
- Заказчик
- Подрядчик
- Уполномоченный банк в котором будет открываться счет эскроу (эскроу-агент)
Заказчик может открыть эскроу-счет только в уполномоченном банке, соответствующем критериям, предъявляемым Правительством Российской Федерации. Перечень таких банков можно найти на сайте ЦБ РФ в разделе «Реестры и перечни кредитных организаций».
Схема взаимодействия
Схема взаимодействия с эскроу состоит из следующих этапов.
Во-первых, заключение договора подряда между заказчиком и подрядчиком. Выбрать проверенного подрядчика и проект дома, который будет построен по договору с эскроу, можно на платформе строим.дом.рф. После выбора подрядчика и проекта дома, заказчик заключает договор строительного подряда.
Во-вторых, банк открывает заказчику счет эскроу, на котором заказчик размещает деньги. Сумма «замораживается» банком на время строительства.
В-третьих, после завершения строительства дома счет эскроу раскрывается и подрядная организация получает оплату.
Преимущества эскроу-счетов при строительстве индивидуального дома
- использование эскроу гарантирует безопасность финансовых взаимоотношений подрядчика и заказчика
- счет открывается в банке бесплатно, за обслуживание платить не придется
- можно оформить ипотеку в том числе на льготных условиях или использовать материнский капитал
- пополнять счет можно переводами из любых банков
- для заключения и оплаты сделки не нужно использовать наличные
- застройщик или подрядчик получит средства после завершения работ
- покупатель вправе вернуть себе деньги, если подрядчик не выполнил свои обязательства
- счет не могут арестовать, даже если у владельца есть неоплаченные штрафы, налоги или долги
- при использовании эскроу можно получить налоговый вычет, как имущественный, так и по ипотечным процентам
Как работать со счетом эскроу при ИЖС
Работа с эскроу для ИЖС происходит по аналогии с многоквартирным строительством. Процесс состоит из трех этапов:
- Открытие счета. Заказчик оставляет заявку в банке на открытие счета. Заказчик и строительная компания предоставляют в банк необходимые документы для заключения договора и открытия счета. После этого заключается трехсторонний договор и открывается счет.
- Пополнение счета. Разместить денежные средства на счет эскроу можно любым удобным способом: в отделении, через интернет-банк или в мобильном приложении. Заказчик может использовать собственные средства или ипотечный кредит.
- Закрытие счета. После завершения строительства и подписания акта приема-передачи необходимо передать документы в банк. Затем банк переведет деньги подрядчику. После этого эскроу-счет закрывается.
Банки могут устанавливать свои требования для открытия счета эскроу. Обычно требуется заявление и договор подряда. Документы подают как подрядчик, так и заказчик, на имя которого открывают счет. Рекомендуем уточнять список необходимых документов непосредственно в банке.
Если используется ипотека Банк направит деньги на открытый ранее счет эскроу. Для клиента оформят отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты процентов за пользование заемными средствами.
При использовании эскроу можно получить имущественный налоговый вычет, а также вычет по ипотечным процентам на общих основаниях. Подробнее о том, как получить налоговый вычет, читайте по ссылке.
Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета
Да, можно, если заказчик отказывается от исполнения договора строительного подряда. При этом до истечения срока размещения денег на счете эскроу сторонами должно быть достигнуто соглашение о сумме, подлежащей уплате подрядчику в размере фактически понесенных расходов, или должно вступить в законную силу решение суда, определяющее эту сумму.
Согласно Закону, проценты на средства эскроу не начисляются. Вознаграждение банку, в котором открыт счет, также не выплачивается.
Закон об эскроу-счетах в ИЖС
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон №186-ФЗ, который урегулировал на законодательном уровне порядок правоотношений между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов ИЖС с использованием эскроу-счетов.
В апреле 2025 года также вступил в силу Закон, который освободил услуги подрядчиков от НДС при строительстве индивидуальных домов. Платить налог на добавленную стоимость не потребуется, если все расчеты будут проходить с использованием эскроу-счетов.
ДОМ.РФ запустил программу поручительства для подрядчиков ИЖС
На рынке ИЖС есть категория подрядчиков, которые находятся в неопределенности относительно возможности получения кредита на строительство частных домов с эскроу: с одной стороны, у них нет явных стоп-факторов — бизнес работает, репутация позволяет, с другой — не хватает достаточного объёма залога, который можно передать банку в качестве обеспечения по кредиту. Особенно остро эта проблема стоит для небольших подрядчиков.
В результате на рынке складывается дефицит предложения: граждане, желающие построить частный дом, сталкиваются с ограниченным выбором подрядчиков, которые хотят и могут работать в условиях внедрения счетов эскроу.
Поручительство ДОМ.РФ меняет эту ситуацию. ДОМ.РФ берёт на себя часть рисков банка и помогает подрядчикам получить целевой кредит. Часть из тех, кто раньше не мог работать с банковским финансированием только лишь из-за недостатка залога, теперь получат такую возможность. Это позволит сформировать кредитный потенциал и улучшить кредитную историю подрядчиков, что даст им в будущем возможность брать кредиты самостоятельно, без дополнительных мер поддержки.
Поручитель выступает гарантом по кредиту: при неисполнении подрядчиком обязательств перед банком он компенсирует половину от выданной суммы, но не более 20 млн рублей (максимальная сумма кредита по программе — 40 млн рублей). Таким образом, новый инструмент помогает банку сказать подрядчику «да» там, где раньше скорее всего был бы отказ.
Зонтичное поручительство:
Это гарантия исполнения поручителем обязательств по схожим кредитам (в части условий выдачи, типа заёмщика, цели кредита или других параметров) полностью или в части. «Однородность» позволяет оценивать и управлять риском коллективно и упрощать процессы взаимодействия между кредиторами и заёмщиками.
Кто может участвовать
ИП или юридические лица, которые строят частные дома в рамках 186-ФЗ (по договорам подряда с использованием эскроу-счетов).
Обязательное условие: коды вида деятельности ОКВЭД 41.20 или 41.2.
Требования к заёмщику на момент получения кредита:
- Регистрация бизнеса — до 1 марта 2026 года
- Финансовое состояние — отсутствие банкротства, реорганизации, ликвидации
- Налоги — отсутствие задолженности
- Репутация — отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков, достоверные данные об учредителях
- Гражданство — резидент РФ
- Кредитная история — отсутствие текущих просрочек, за 2 года — не более 90 дней просрочки
- Прибыльность — отсутствие убытков по последней отчётности
- Судебные споры — отсутствие неисполненных решений на сумму более 25% от годовой выручки
- Риск-профиль — низкий или средний уровень в системе «Знай своего клиента»
Требования к кредиту
- Цель: строительство частных домов с использованием счетов эскроу
- Период выдачи: с 01.01.2026 по 31.12.2026
- Срок кредитного договора — не менее планируемого срока строительства и оформления права собственности заказчика на жилой дом, но не более 1 года
- Сумма кредита — не более 80% от цены договора подряда
Требования к договору подряда
- Предусмотрено обязательство подрядчика построить жилой дом в соответствии с 186-ФЗ от 22.07.2024
- Все необходимые сведения своевременно раскрыты на строим.дом.рф
- Земельный участок принадлежит заказчику на праве собственности, аренды или безвозмездного пользования
- Оформление права собственности – уведомительный порядок (ст. 51.5 и 55 Градостроительного кодекса РФ)
Как принять участие
- Выберите банк-участник программы
- Подайте заявку на кредит — поручительство оформляется автоматически в рамках кредитного процесса
Важно!
- Отдельно обращаться в ДОМ.РФ не нужно, все работает в режиме «одного окна»
- Кредиты можно получить и без использования поручительства — на общих условиях банка.
- Не оферта. Решение о возможности предоставления кредита, в том числе с поручительством ДОМ.РФ, принимается конкретным банком - участником самостоятельно путем анализа кредитной заявки подрядчика.
Банки-участники:
- Сбербанк
- Банк ДОМ.РФ
- ВТБ
Программа действует на всей территории России.
- Памятка для подрядчиков по поручительству ДОМ.РФ
Источник информации: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, ДОМ.РФ.
